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贯彻落实科学发展观 推进住宅建设可持续发展
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按照科学发展观的要求,住宅建设应符合建设资源节约型和环境友好型社会的发展趋势,走“资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环”的可持续发展之路。由于历史的原因,我国商品住宅的交付以毛坯房为主,约占总量的90%以上;而世界各国普遍直接交付装修到位的成品房,购房者可以直接入住。毛坯房的住宅建设和消费模式,浪费资源,增加环境负荷。

  一、全装修住宅现状分析

  1、大城市和沿海城市初步形成全装修住宅交房模式。在上海、北京、杭州、广州、深圳等大城市和沿海城市,已有一大批全装修交房的项目。

  上海的新建住宅实施全装修是从2001年开始的,先后进行了两批试点,到2005年上海市全装修住宅达2200万平方米。2007年,上海市全装修房已占新建住宅总量的近20%左右。深圳市作为全国住宅产业化发展改革的首个试点城市,计划于2010年全面取消毛坯房。南京楼市今年有7成左右的在售楼盘都是全装修住宅。成都楼市已有万科、珠江、恒大、绿地、龙湖等品牌开发商,以及麓山国际、东山国际新城等知名大盘开发全装修住宅。据不完全统计,2008年成都全装修住宅供应量将超过1万套。

  2、部分保障性住房要求以全装修模式交房。2008年8曰12日《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》开始征求社会意见,拟规定经济适用房、廉租房应装修一次到位,两限房宜装修一次到位。上海浦东新区2008年的经济适用房,拟采取全装修。

  3、投资性、出租性公寓大多采取全装修住宅交房的方式。投资性、出租性公寓一般位于整个楼盘的周边,个性化要求不高,而要求能够及时出租,收取租金,所以,接受全装修住宅消费模式。不仅在大城市,在株洲、淄博等城市,也普遍采取全装修交房模式。

  总之,经过近年来的努力和推广,全装修住宅从个别楼盘的个别栋号发展到整个楼盘,从个别发达城市发展到主要的大城市,从消费者完全不认同发展到大城市和沿海城市的消费者逐步接受。前景良好,进展缓慢。

  二、全装修住宅难以推进的原因分析

  1、提倡性政策的强制执行力度不够,也缺乏必要的扶持政策。对于住宅全装修来说,最重要的就是政策的引导、支持、和行业监管力度。我国关于全装修住宅的政策目前尚定位于提倡性质,强制执行力度不够。从国务院1999年国办发72号首次提出“推广一次性装修或菜单式装修模式”,到2002建住房190号《商品住宅装修一次到位实施导则》;2005年国标《住宅性能评定技术标准》将“装修一次到位”作为评定3A级住宅的一票否决指标;2008年的《全装修住宅逐套验收导则》让开发商有章可循2008年出台的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》明确要求逐步取消毛坯房。政策之旅历经十年,毛坯房依然占到约90%以上。主要是因为这些政策大都是倡导性质的,缺乏相应的监管、奖惩手段,在我国的国情条件下,很难得以有效的执行。

  2、消费者对全装修住宅交房模式心存疑虑。上海市消保委去年开展了“全装修房调查活动”。调查数据显示,全装修房总体满意指数为73.16,而消费者最不满意的是工程质量和材料品质。仅2007年1月至10月,上海市消保委受理全装修房投诉164件,占房屋类投诉的18.28%,较之2006年同期上升了141%,涉及达500多户。

  3、全装修住宅开发的难度高。全装修住宅开发项目与以往的毛坯房开发项目相比,内容上增加了装修设计、装修施工、装修材料部品采购等专业工种,同时随着住宅科技含量不断提高,全装修住宅包含的专业内容越来越多。相当多的开发企业难于控制和管理全装修住宅的质量,不敢贸然承建。

  4、土建与装修设计一体化的整合能力不强。全装修住宅的设计往往分两阶段进行,先进行土建设计,再进行装修设计,造成设计脱节这和设计单位的实力不强有直接关系。许多大规模设计院对于装修设计的经验和对潮流方向的把握严重不足,无法做到土建和装修设计同步考虑、同步完成。而装饰装修设计单位又缺乏相应的土建设计能力。

  5、缺乏全装修住宅验收的国家标准。我中心编制的《全装修住宅逐套验收导则》,虽然可以起到指导作用,但缺乏具有法律效力的全装修住宅验收的国家标准。这也是全装修住宅发生投诉的主要原因。很多企业根据自己制定的验收办法而引起的纠纷难以界定,如现行购房合同装修条款中有关材料部品的配置标准表述不清,有些开发企业只注明“高级地砖”、“进口洁具”等,从而引发矛盾。

  6、全装修住宅面临质量问题的困扰。对于习惯了毛坯房交房的开发、设计、施工企业,需要一定的时间和过程来根除全装修住宅容易出现的质量问题。这些质量问题主要有墙面开裂,地板铺装不平整或有色差、卫生间下水道不畅致使经常泛出异味、门窗密合度差造成房屋雨水渗水、空调制冷差等。往往引发消费者投诉,使开发企业不敢尝试。

  7、全装修面临的其他问题。全装修住宅还面临一些其他问题,如有的开发商不履行合同约定,擅自变更装修标准,使用劣质或与合同约定不同品牌的材料。个别开发企业片面追求利润,压低装修工程造价。亟需市场严格规范。

  三、以科学发展观为指导,为推进全装修住宅建言建策

  推进全装修住宅是建设资源节约型和环境友好型社会的重要手段,是提高住宅综合性能和消费者生活质量的重要途径,也是推进住宅建设模式和消费模式转变的重要载体。我中心在对全装修住宅的市场现状、政策瓶颈及产品的配置和验收标准进行调查和研究后,建议从以下几个方面推进:

  1、加大宣传的广度和力度,促使消费意识的转变。使消费者逐步认识到全装修住宅的节能、节地、节材、节水效益,认识到全装修住宅的经济效益和社会效益,认识到对于建立和谐社会的重要意义,以逐步认同和接受。

  2、早日出台全国性的具有法律效力的全装修住宅标准,让行业有法可依,有章可循。强化前期的审批环节,抓紧实施过程的监管力度,把好后期验收关。

  3、以税收政策引导全装修住宅。建议针对税收政策中不利于全装修的一些规定,主动和税务部门沟通,争取以税收政策引导全装修住宅,而不是将消费者和开发商推向毛坯房。

  4、培育全装修住宅产业链。结合目前土建和装修一体化设计、施工力量薄弱,开发企业难以控制性能和质量的问题,我中心打算整合资源,加以集成,积极培育全装修住宅产业链,提高全装修住宅产业化水平,以工厂化生产模式提高全装修住宅的性能和质量。

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