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关于加强房地产市场调控的几点思考
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中央经济工作会议对做好房地产市场调控提出了明确要求。联系形势,结合工作,就如何加强房地产市场调控提出几点初步认识。

  一、注重从国民经济全局审视房地产市场,处理好局部与整体的关系

  房地产市场调控如果单纯就市场自身情况进行判断和决策,而忽视与国民经济整体的联系,就会产生“一叶障目,不见泰山”的问题。目前,全国房地产开发投资占固定资产投资总额的近20%,占国内生产总值近10%,已成为国内需求的重要组成部分。无论当经济繁荣有待抑制需求时,抑或经济衰退有待拉动需求时,房地产投资均是重中之重。同时,这次席卷全球的“金融海啸”充分显示,房地产市场是重要的资产市场,与信贷、证券等金融市场高度关联,事关国家金融安全和稳定。

  因而,在房地产行业的宏观调控工作中,要将房地产市场作为国民经济的晴雨表,摸索出宏观经济与房地产市场波动的规律性,实施“逆经济风向行事”的市场调控,促使房地产市场调控主动为实现经济平稳较快增长的宏观经济目标而服务;要将房地产市场纳入金融资产市场统筹考量,灵活审慎地实施房地产市场调控,尽可能避免房地产市场的大起大落,严防房地产价格的剧烈波动传导至虚拟经济。

  二、注重从民生角度审视房地产市场,处理好发展与稳定的关系

  在推进房地产领域市场化的进程中,市场如果成为住房领域资源配置的唯一手段,虽然大大提升了住房生产、分配、消费环节的效率,但亦造成住房资源向少数人过度集中,而部分低收入家庭住房困难。实践表明,住房是重要的民生问题。在现代经济社会中,低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平,若政府不加以干预,就会逐步演化为社会问题,最终将制约经济的进一步发展,影响社会的和谐稳定。

  因而,在房地产市场调控工作中,要大力推进住房保障,通过非市场化手段解决部分低收入且住房困难居民的住房问题;要保持住房价格的相对平稳,使其与国民收入增长相协调,可以让一部分群众能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。尤其应引以注意的是,要处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障,并不是要取代住房市场,而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制依然在住房领域的资源配置中起基础性作用,是促进房地产业快速发展的必由之路;住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题,是促进住房领域和谐稳定的必然选择。

  三、注重从经济规律出发审视房地产市场,处理好现象与本质的关系

  房地产市场的形势分析与决策如果仅仅用房地产市场的基础数据解释已经出现的经济现象,缺乏对决定市场需求与供给诸多因素的深度探究,特别是缺乏从经济基本面、相关资本资产市场、宏观经济政策等方面对房地产市场影响的全面分析,就会导致无法准确判断纷繁复杂的市场现象后隐藏的深层次原因,无法准确判断快速变化的市场形势所处的发展阶段。理论与实践探索揭示,住房市场开始显现的资产市场特性决定了储蓄、股票等资本资产市场与住房市场的相关性日益加深,房地产市场相对于国民经济的规模与地位决定了宏观经济政策对房地产市场有着广泛而深刻的影响。

  因而,在房地产市场调控工作中,要着力建立市场调控的政策组合:在短期市场调控中,主要依靠利率、信贷、税收政策等经济手段,按照市场规律行事;在长期市场引导中,主要依靠规划、住宅法等法律或类法律手段,改变住房建设消费模式;在特殊时期,可以采用必要的价格干预等行政手段,抑制房地产价格水平的极端变化。此外,基于房地产市场的新形势与新特征,要深入研究货币政策变量与资产价格水平变化的关系,在货币政策的制定框架中尝试考虑即期房地产价格因素,充分发挥货币政策对于稳定房地产价格的可观作用。
 

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